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2020.08.21コラム

家主さんにせめて知っておいて欲しい民法改正②

2020年4月1日から新たに改正施行された民法についてPart②をご紹介致します。
前回紹介したPart①につきましては、
https://www.life-group-okinawa.jp/news/column/926/
をご覧ください。

【民法第611条:賃借人物の一部滅失等による賃料の減額等】
例えば…備え付けの設備であるエアコンやトイレが故障して使えない…というケースの場合…
●改正前→使用できない部分の割合に応じて、賃借人は賃料の減額を請求することができる。
●改正後→ 使用できない部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される。
※改正民法では、賃借人は賃料減額を請求する行為が必要なくなり、当然に賃料は減額されることになった点を注意しておく必要があります。

普段の現場では…
備え付けの設備であるエアコン等が故障した場合、法律を根拠に家賃減額を請求される場面はあまりありません。しかしながら、民法改正により、今後、当然減額の認識が一般的に広まることも予想されます。
エアコンが故障して使用できなかった場合、エアコンの設置されている単部屋の面積(6畳間であれば、約10m2)を求め、エアコンが使用できなかった日数分の賃料の減額に応じます。

▪️部屋面積(専有面積)50m2のアパート
▪️月額家賃5万円
▪️エアコンの設置されたお部屋の面積10m2
▪️7日間エアコンが故障で使用できなかった

月額家賃50,000円(50m2)÷5(10m2)=10,000円
10,000円÷30日×7日間=2,333円

賃料減額が2,333円で済むという計算が成り立ちますが、現場ではその机上論通りいかず、賃借人へは法的根拠による計算式をしっかりと説明した後、家主様と協議させてもらった結果、家賃を半額してあげよう…など…法的根拠額を超えた手厚い減額を提示し、互いに将来に渡って良好な関係性を築いていけるよう緻密な調整を図ります。
クレーマー賃借人の場合、熱中症になった…とか…体調不良による病院診療代を賠償してくる場合もあります。その際は、上記の法的根拠額を示し、不当な賠償に対抗いたします。

※ライフコーポレーションでの対応方法
●賃貸借契約書での明文化。
「本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが乙の責めに帰すべき事由によらないときは甲及び乙は、その使用できなくなった部分の割合に応じてその都度協議するものとする。この場合において、賃料を減額するときは、その使用できなくなった部分の割合に応じるものとする。」
あえて、細かい数式や概念の条文を明文化しないようにしました。条文化することで、かえって議論から外れた紛争を招かないようにする為です。その都度の協議を経た後に、減額される効果を発揮することを明文化しておきました。何でもかんでも即減額する訳ではないことを賃借人へ理解してもらう為です。
●賃借人からの早い報告を促す。
賃借人が設備不良等の報告を遅延し、万が一損害が広がった場合は、賃借人へ賠償責任が生じる旨、賃貸借契約書に明記しております。
また「入居者向けアプリ(携帯アプリ)」をご用意しており、そのアプリを活用すれば、通常よりも手軽でスムーズな連絡がしやすくなっております。結果、より早い報告を頂けており、拡大しそうな損害抑止に役立っております。
●現場対応時は、賃借人の立場を鑑みて適切な処置を施す。
法律や契約書にこだわり過ぎず、人として不信感・不安・不快を与えないよう現場スタッフが真心溢れたきめ細やかな対応を心がけます。賃借人へ喜んでもらえるよう常に努力致します。

今回は「家主さんにせめて知っておいて欲しい民法改正」Part②をご紹介いたしました。次回改めて、Part③にて別の民法改正の一部をご紹介いたします。

株式会社ライフコーポレーションでは、業務のデジタル化を進めながら、コロナ禍の最中でも工夫した業務形態を進め、賃貸マンションの入居率向上に努めてまいります。また、知識の向上、技術の向上、人間力向上など、人材育成も欠かさず進め、社会・地域・お客様にお役立てできるよう邁進して参ります。これからもどうぞよろしくお願いいたします。