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2021.04.17コラム

有能な賃貸管理会社とはどのような会社なのか…

アパート投資において、オーナー様の多くが悩まれるのが、満室経営を維持することです。
とにかく部屋数の多い賃貸マンション・アパートは、満室経営を維持するのに労力がかかります。
空室が埋まらなければ、想定していた家賃収入は得られません。
しかしながら、融資の返済は毎月発生いたします。
費用の捻出に困って、仕方なくポケットマネーから持ち出しているオーナー様は、思いのほか多いのが現実です。
加えて、共用設備(貯水槽・ポンプ・エレベーター等)が故障した場合、修繕やメンテナンスが必要になります。
その修繕やメンテナンス、いくら費用がかかるのか…オーナー様が判断するのは困難だと思います。
空室が埋まらない…修繕箇所も発生する…その影響で、よくわからないままに出費を重ねているオーナー様も少なからずいらっしゃると思います。
しかし、有能な賃貸管理会社ならば、そのような様々な問題も適切にアドバイスしてくれます。
例えば、修繕コストなど、より低額な予算や解決策を提示してくれます。

弊社は2004年に創業してからこれまで、たくさんのオーナー様の物件(建物)の賃貸管理に携わってまいりました。
そのなかで確信したのは、賃貸管理会社の努力次第で、最低限のコストで安定的な満室経営は実現できるということです。

そこで今回のコラムでは、「有能な賃貸管理会社」の定義について、弊社ならでは見解をご紹介いたします。


有能な賃貸管理会社のやれること、その①「コストを下げる」
※まず収入・支出の診断を行い、綿密な現状把握が不可欠です。

☆ランニングコストの見直す
◍共用部の照明をLEDに変える。電気代が大きく節約できます。
◍共用部の照明のセンサーをタイマー式に変えてみる。
◍電力会社を変えてみる(電力自由化)。
◍頻度の高い修繕工事をメニュー化し、他案件と取りまとめて(スケールメリット)低額での発注コストを実現する。
◍消防設備点検・貯水槽清掃や点検など、お得意業者へ絞り込み、低額での発注コストを実現する。
◍銀行へ金利交渉や借り換え交渉ができる。
◍保険金額や補償内容の見直し提案ができる。
◍顧問料が安くて優秀な専門家(弁護士・税理士等)を紹介できる。

☆緊急時にかかる費用とそのフォロー体制が盤石である
◍夏場でのエアコン故障は、急務な入居者対応を求められますから、電機資材会社等と提携しておき、常に安価なエアコンを購入できる体制を備えている。
◍民法改正以降、入居者の生活に支障の出るトラブルの対応が遅くなれば、家賃減額を請求される恐れが高まりました。夜間時等でも緊急対応が可能な管理会社の体制があれば、安心して管理をお任せできます。
◍多くの協力会社(内装・水道工事・電気工事・ポンプ会社・貯水槽清掃・消防設備等)を囲い込んでいる。
◍イレギュラーな対応能力に優れている。イレギュラー出費の対応予算も見込めている。

☆保険の活用
◍賃貸管理会社が保険を取り扱っている。災害後の事故処理をワンストップで対応できる。なるべくオーナーの手間を省いてくれる。
◍火事だけでなく、台風・竜巻・ゲリラ豪雨での被害も保険で賄える場合を知っている。災害や事故時の保険の知識が豊富である。
◍入居者の家財保険で対応できる術を知っている。オーナー様の出費を抑えられます。
◍保険会社への代理交渉ができる。

☆銀行交渉
◍金利交渉ができる。直近のキャッシュフロー重視or早めの完済、いずれがお得なのかをコンサルティングできる。
◍多くの金融機関と太いパイプを持っている。
◍各金融機関の融資姿勢について、情報収集に長けている。
◍借り換える場合のコストを(保証料・手数料・登記費用等)把握している。


有能な賃貸管理会社のやれること、その②「収入を増やす」
※収益を増やす為への様々な取り組み(術)を持っている。物件の価値の最大化を常に考えている。

☆リノベーションによる家賃アップ
◍床材はデザイン性が高く、耐久性に優れ、部分的な補修が可能な「フロアタイル」がお勧め。
◍「クッションフロア」は一番安価ですが、耐久性にかけ、安っぽく見えるので、トイレや洗面室など、部分的な場所への使用が好ましい。
◍デザイン性の高い「アクセントクロス」を壁の一面だけに取り入れる。ビジュアル的にインパクトが出せ、客付けに効果を発揮します。
◍「飾り棚・収納(シェルフ)」をインテリアとして取り入れる。狭い部屋や収納の少ない部屋の有効活用になり、お部屋の印象を良くします。
◍特に単身用物件へ「室内物干し」を導入する。女性の下着干しなど、安心かつあったら便利なアイテムです。
◍収納の少ないお部屋におすすめな「長押ラック」。服やバッグを壁面に飾りながら収納でき、インテリアとしても映えます。
◍ダクトレールにスポットライトやダウンライトなどの間接照明を取り入れることによって、お洒落な雰囲気を演出できます。
◍「システムキッチン」が圧倒的に好まれます。ただ、高額なので家賃を上げれるかをしっかりとした検証が必要です。
◍古い水栓は「シングルレバー水栓」へ交換をお勧めいたします。見た目と機能的の良さが入居者に好まれます。
◍浴室へ大型ミラーを横貼りすることで、ホテルライクなバスルームへ生まれ変われます。
◍トイレ内に電源が確保できるのであれば、「温水洗浄便座」の設置をお勧めいたします。
◍トイレ内への「ペーパーホルダー・タオル掛け・収納」などはリーズナブルな価格でイメージアップができるアイテムです。
◍玄関周りに「姿見(鏡)」があると、便利で女性に好まれます。
◍古い集合ポストを新しくすると、エントランス部分がイメージアップいたします。
◍ネット通販の普及に伴い「宅配ボックス」が人気です。単身者・ファミリー共に人気があります。

☆収益を最大化するためにできる様々なこと
◍家賃以外で収益をアップできないかを検討する。
◍植栽・塀を撤去、駐車場ラインの引き直しで、駐車場や駐輪場が増設できないかを検討します。
◍空き駐車場があれば、「外部貸し」「コインパーキング」を検討します。
◍カーシェア会社へ駐車場の一部を借り上げてもらう。※立地が良ければ…ですが…
◍自動販売機を設置して収入を得る。
◍屋上や壁面を活用した看板収入を得る。
◍ケータイ基地局を屋上に設置し、賃料を得る。
◍「コインランドリー」「トランクルーム」の運用収入を検討する。


有能な賃貸管理会社のやれること、その③「満室を維持する」
※空室対策を確実に実施している。空室対策の打つべき手が多い。

☆入居者へのアンケートを実施
◍「入居時アンケート」「退去時アンケート」を実施する。
◍アンケートのお返しにクオカードなどをプレゼントする。
◍入居者の声を収集し、空室対策に活かす。
◍退去の理由に不満があった場合、その問題を解決させ、退去を思い留まってもらう。
◍あったらよかったと思う設備を聞き出す。オーナーへの提案材料になります。

☆オーナーへのアンケートを実施
◍賃貸管理会社のサービスについてヒヤリングする。
◍賃貸管理会社のサービス向上に活かせます。
◍オーナー様との交流するきっかけとし、親密度を向上させ、より強固な信頼関係を構築する。

☆人気設備の導入
◍『人気設備ランキング(全国賃貸住宅新聞社)』を参考にする。
◍無料インターネットの導入を提案する。
◍宅配ボックスの設置を提案する。
◍防犯カメラの設置を提案する。オートロック物件でなくても、セキュリティーをアピールできます。
◍「家具家電付きサービス」は、学生・外国人・転勤者に喜ばれます。
◍「IOT賃貸」モノがインターネットにつながった次世代の貸せ方を提案する。

☆入居条件の見直し
◍「ペット可物件」は数が少ない為、客付けに効果を発揮します。
◍「連帯保証人不要」で入居条件の緩和を図る。家賃保証会社を上手く活用する。
◍「敷金」「礼金」をゼロへ。入居開始時の日割り賃料を無料へ。入居成約への後押しになります。

☆物件写真の撮り方(プロカメラマンに近いレベルを)
◍インターネットでお部屋探しをする時代。インターネット広告に掲載される全ての写真のクオリティ(見栄え)が大事です。
◍室内は超広角レンズで撮影する。部屋を広く見せられます。
◍午前中の撮影が、より質のいい写真が撮影できます。
◍360度で撮影できる特殊カメラを使用する。360度で見渡せる画像をインターネット広告へ載せる。
◍インターネット広告へはできるだけ多くの写真を掲載する。
◍近隣施設(駅・スーパー・コンビニ等)も撮影し、その画像もインターネット広告へ掲載する。

☆賃貸仲介会社(客付け会社)との関係
◍賃貸管理会社の空き物件を賃貸仲介会社がすぐに把握できる環境がある。(仲介会社向けのWEBサイトがあると把握しやすい)
◍賃貸仲介会社との互いの報連相がスムーズである。(専属担当者を設けているとよりスムーズである)
◍賃貸仲介会社と人間性においての強いパイプをつくっておく。(多忙期、代わりに案内を受け持ってくれることもあります)


①「コストを下げる」
②「収入を増やす」
③「満室を維持する」
以上、有能な賃貸管理会社がどんな会社なのか、どんな能力を要しているのかをまとめました。

そして、有能な賃貸管理会社の有能なスタッフは、
○「オーナー(投資家)目線」を持っており、かつ不動産投資の知識が豊富である。
○ランニングコスト(共用部の電気代・水道代・火災保険・固定資産税…等)やローン返済額を理解している。
○火災保険やローン借り換えについてのアドバイスができる。
○貯水槽清掃や点検などのコスト削減を提案できる。
○キャッシュフローや利回りなどの知識を備えていて、その上げ方をアドバイスできる。
○アパートの事業計画書が作成できる。
更に、売買を見据えた提案や、よりキャッシュフローを出すための施策(収入引き上げ・コスト削減・稼働率アップのリノベーション)が提案できます。


以上、今回のコラム記事は「有能な賃貸管理会社」についてのご紹介でした。
今回のコラム記事が、全てオーナー様にとって賃貸管理会社を選択する道しるべになれると幸いです。
さらに、超有能な賃貸管理会社は、もっともっと素晴らしいサービスを提供しております。
弊社、ライフコーポレーションも全然まだまだな会社です。
必ず超有能な賃貸管理会社になるため、日々研鑽、そして邁進して参ります。

株式会社ライフコーポレーションでは、業務のデジタル化を進めながら、コロナ禍の最中でも工夫した業務形態を進め、賃貸マンションの入居率向上に努めてまいります。
また、知識の向上、技術の向上、人間力向上など、人材育成も欠かさず進め、社会・地域・お客様にお役立てできるよう邁進して参ります。これからもどうぞよろしくお願いいたします。