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2020.12.27コラム

新築アパート建築主様には、知っておいてほしい豆知識② ~~新築アパートにかかる諸経費について~~

◆◆新築アパートにかかる諸経費について◆◆

これからアパートを建ててアパート経営を始めたいと思っている方は、建築費はもちろんのこと、諸経費がどのくらいかかるのか・・・気になるのではないでしょうか?
諸経費と言っても、まとめて一気に発生するわけではなく、計画時や着工時、工事中、竣工時などのタイミングで様々な費用が必要となります。
今回のコラムでは、その諸経費について解説してまいります。

まず最初に、諸経費の目安ですが、建築費総額の「5%程度」(解体費用除く)を見込んでおきましょう。
例えば、1億円のアパートを建築する場合は、その5%である500万円程度の諸経費を見込んでおきましょう。
以下、諸経費の内訳について、ご説明してまいります。


①アパート着工前に必要な費用

■地盤調査費用
地盤調査とは、杭工事が発生する場合に支持地盤の深さを図る調査のことです。
鉄筋コンクリート造の場合は、だいたいこの杭工事が必要になってきます。

■建築確認申請手数料
建築確認は、建築主が建物を建てる前に、その建物が建築基準法などの法令に適合しているかを事前にチェックするものです。
建築確認は管轄する自治体もしくは、自治体から指定を受けた民間の検査機関が行います。

■構造適合性判定手数料
建築物の構造計算が適正であることを判定することで、一定規模以上の建築物についてその実施が義務づけられています。
判定は、都道府県知事または指定構造計算適合性判定機関が行ないます。

■建物解体費
計画地(土地)の上に既存建物が残っている場合には、建物解体費が発生いたします。

■金銭消費貸借契約印紙代
アパートローンの契約書は課税文書の一つであるため、契約の金額に応じた収入印紙を貼り、印紙税を支払う必要があります。

■金融機関への事務手数料
事務手数料は、融資する金融機関が手続きの際に徴収するものです。
その金額は各金融機関でまったく異なりますので、事前に問い合わせを行い確認しておきましょう。

■地鎮祭費用
地鎮祭とは、建物を建て始める前に神主などを呼んで、工事の安全を願う儀式のことです。
地鎮祭にかかる費用は、神主への謝礼、儀式で使用するお供え物、あいさつ回りに持参するお菓子など粗品、また儀式後に宴会(直会)をする場合はその飲食費、などです。


②建築請負契約時に必要な費用

■請負印紙代
建設会社と締結する工事請負契約書に印紙を貼る必要があります。
印紙税は工事請負金額に応じて定められております。

■設計料
設計図面の作成を担った、設計会社に支払う費用です。

■水道加入金
新築建物への水道の新設工事をする場合には、水道工事費以外に水道局に対して水道利用加入金、審査・検査手数料が必要となります。


③工事期間中に必要な費用

■中間検査申請手数料
中間検査とは、完了検査の時点で見えなくなってしまう部分を、工事の途中において建築基準法等の関係規定に適合しているかをチェックするものです。
中間検査の対象となる建築物は、指定された工程(特定工程)に係る工事を終えたときは、中間検査を受けなければなりません。

■建築期間中発生利息(期中利息)
期中利息とは、建物の建築工事期間中にかかる利息のことです。
例えば、1月1日に、着手金を支払い、4月1日に中間金を支払い、10月1日に竣工引き渡しの場合、正式な融資は10月1日に実行となります。
しかし、1月1日の着手金や4月1日の中間金も融資で賄う場合、利息が発生します。この利息を期中利息と言います。

④竣工時に必要な費用

■完了検査申請手数料
完了検査とは、建物の建築工事が完了した時に、その建物の構造や設備、敷地などが関連する法令に適合しているかどうか、建築主事や指定確認検査機関の検査を受けることです。

■建物表示登記料
建物を新築した場合に,建物の物理的な状況についての登記(表示登記)をしなければならず、これは法的な義務となっております。
土地家屋調査士に登記手続きの代行費として支払います。

■所有権保存登記料
所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産(新築)ついて、最初に行われる所有権の登記のことです。
所有権保存登記するかは、所有者の任意となっているが、建物購入の際に金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定する場合は、所有権保存登記が必要となります。
所有権保存登記にかかる費用の内訳は、主に「登録免許税」と「司法書士手数料」です。

■抵当権設定登記料
抵当権設定登記とは、アパートローンなどの借り入れをするときに、土地や建物を担保権を設定して登記することをいいます。
抵当権設定登記にかかる費用としては、司法書士への手数料と登録免許税、収入印紙代がかかります。

■建物火災保険料
火災等が原因で建物や家財が損害を受けた時に補償する損害保険です。
火災以外の原因による、風災、水災や盗難などの損害も補償される商品もありますが、保険の種類によって補償の範囲は異なっており、補償内容を拡大する、支払条件を変更する特約が用意されています。


⑤竣工後に必要な費用

■不動産取得税
不動産取得税とは. 土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。



今回は「新築アパートにかかる諸経費について」についての豆知識のご紹介でした。
上記では紹介しておりませんが・・・その他にも、「地目変更費用」「名義移転登記費用」「据置利息」「固定資産税」など、アパート建築には様々な費用がかかります。
弊社は不動産賃貸管理業だけでなく、賃貸マンション・アパートの建築業も営んでおります。
これまでたくさんのアパート建築に携わってまいりました。
諸経費について、もっと詳しくご説明いたしますので、アパート建築予定・建築中の施主様、家主様、ぜひ一度弊社までご相談下さいませ。



株式会社ライフコーポレーションでは、業務のデジタル化を進めながら、コロナ禍の最中でも工夫した業務形態を進め、賃貸マンションの入居率向上に努めてまいります。
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